七年套现315亿,从未买过一个新项目,这次潘石屹78亿又卖2万平

七年套现315亿,从未买过一个新项目,这次潘石屹78亿又卖2万平

从摄影到木工,潘石屹的业余兴趣是越来越广泛了。

不仅他是如此,连他身边的老伙计也开始被他感染一起“疯狂”的做起了木工活。最近,老潘到处捡树枝、找木头。时间久了可能传到到更多的人,到时候说不定周围的环境也会变得更加环保一些。

最近,老潘又上了头条。同前几年出售上海外滩地块一样,这次依旧是项目出售。据悉,这次潘石屹要出售的项目包括望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源,这批房产共计2万平方米,预估总价大约为78亿人民币。

2018年,SOHO中国的净利为19.24亿元。2017年SOHO中国的净利为47.3亿元,一年时间SOHO中国的净利下降了59%。收益下降的背后,是租金回报率的降低与甲级写字楼市场遇冷的总和反应。

去年年底,深圳的平安大厦一次性退租了十层,退租的面积达到了3万平米。平安的状况一定程度可以反映整个写字楼市场的普遍状况,很多写字楼的情况总体还都不如平安。因此,也就不难理解老潘为什么出售自持物业。

从老潘这次出售的物业来看,基本上都位于上海和北京的核心地段,这些物业的出售方式不是整层就是整栋。

从去年起,老潘曾经多次在媒体面前算账。他认为目前中国物业的租金回报率整体偏低,目前很多只有1.5%,而SOHO中国很多项目租金回报率大约在3%左右,租金回报率低的背后反映了房价过高的事实。

过去的二三十年,M2的增速一直比较高,这是一个不争的实时。这导致多年来,很少有资产能够跑赢M2,房地产恰巧就是其中之一。老潘曾经说过这么多钱其他市场消化不了,地产的盘子够大,所以也只能通过房地产来吸收多余的资金。

老潘是会计出身,对于建房子可能眼光不那么独特,但对于数字老潘是格外的敏感。当年他们6个人能从海南全身而退,也是老潘无意间发现了一些猫腻,然后他用了两条烟证实了他的想法,这才有了后来回北京的那段故事。

回到北京之后,万通六君子就散伙了。第一个提出离开的就是潘石屹。关于潘石屹的离开,冯仑曾这样回忆到,“他很久没来公司,过一段时间我们收到了一个文件,潘石屹第一提出要分家。当时他用了最正式的形式,这是在我们意料之外的”。

散伙后的他们其实合作的项目非常少。各自为家之后,他们反而找到了各自人生之路。他们六个当中,最后只有潘石屹的生意做的最大。

2007年,SOHO中国在香港主板上市,上市之后的SOHO现金流是非常稳定的,他们两夫妻以前还是福布斯排行榜的常客。也许是看惯了太多地产商的起起伏伏,上市之后的SOHO中国在拿地盖楼方面一直比较谨慎。

正是这样,SOHO错过了地产行业发展的黄金十年。2012年SOHO告别散卖模式,转而持有一线城市一些物业,靠着租金度日。

用潘石屹的话来说,这样的日子挺好。其实从2012年开始,潘石屹在主业方面就开始松懈,稳定的租金加极少的负债,SOHO的安全系数可谓不低。

从刚开始的微博时代,潘石屹就成了一名网红,投资拍电影,做节目,采访商界、艺术界各位明星,占据了潘石屹生活的大部分。

从2014年开始,SOHO中国就很少在拿地了,当年他跟随李嘉诚卖掉了上海的好几处物业之后,他的逻辑就变成了只卖不买。

2015年,他将外滩的地王以84.93亿元出售给了复星集团;2016年他将上海世纪广场以32.33亿元出售给了国华人寿,同年九月他将刚开业的凌空SOHO项目10万平米作价30.5亿卖给了携程;2017年6月他又将虹口SOHO作价35.7亿元出售,一个月之后潘石屹又宣布了出售光华路SOHO2以及凌空SOHO的整售……

据统计,截止2012年以来SOHO中国已经累计套现了315亿元,且没有买过任何一个新项目。

对于此次老潘出售物业,潘石屹的解释是,我们非常看好北京和上海核心地段的物业,下一步钱可能不值钱,但是我们的房子会很值钱,通过出售这些项目他其实也想试探一下市场。

笔者认为,出售这些物业核心问题就是租金回报率太低,而且甲级写字楼普遍遇冷,但是房价并未下降,这是一个绝好的套利机会。目前银行的贷款利率大约为4%,而SOHO项目租金回报率最多也就3%。

所以出售物业多吃有点现金,未来才能从容。潘石屹是会计出身,对于现金流的作用,他可能比很多地产商都明白!

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