永久产权?租赁产权?泰国产权结构说明

永久产权?租赁产权?泰国产权结构说明

永久产权和租赁产权的由来

泰国是一个奉行“城堡法”和“不退让法”的民主法治国家,泰国政府和法律非常注重保护个人产权。泰国产权法大部分是学习英国房产法制,泰国本国人可以购买土地自己盖房或者购买别墅、联排别墅,拥有永久产权,世代继承,即拥有土地永久产权。

城堡法(Castle Law):指公民在自己家里没有退缩的义务,可以暴力抵抗。“城堡法”的限度是,只能在“城堡”范围内使用枪械,一般指住房,少数会扩展到院子等。

不退让法 :“不退让法”就是不屈服,这是一条“公民自卫法”。如果别人侵害你,而公共权力又不能予以你应有的保护,你就有权反抗,保卫自己人身安全的权利。“不退让法”可以看成是“城堡法”的外延。

奉行“城堡法”和“不退让法”意味着合法房产不会受到政府强拆等情况。但泰国是土地私有制国家,政府为了让泰国人掌握土地所有权,规定了外国人不能购买土地。因此外国人可以购买的泰国房产产品有公寓和别墅。

这两者分别对应不同的产权结构,以下解释两种房产性质所对应的持有方式。

公   寓

泰国公寓(Condominium),全译应为“共管式公寓”。“共管公寓”全名“共管式独立产权公寓”。实际是个人拥有单户产权的,整个物业由统一物业公司管理的集合型社区,与一般物业相比,共管公寓拥有更完善的生活配套和休闲娱乐设施,物业的拥有者都可以共享这些设施,其区别主要就在于其产权结构。

所以取决于购买公寓的所在目的地城市,就有以下几种外国人购买持有公寓的方式:

1、外国人永久产权(Foreign Freehold)

基本上在泰国,只要销售公寓达到了标准,外国人就可以购买它的永久产权配额,占总销售面积的49%。外国人用个人的名义,可以直接用护照购买,得到对应的地契。永久产权又分为外国人永久产权(Foreign Freehold)及泰国人永久产权(Thai Freehold)。

2、长期租赁产权(Leasehold)

在曼谷以外的市场,除去49%的永久产权配额,剩下的51%,外国人也可以购买。即长期租赁产权(Leasehold),开发商与业主签订长期租赁协议(Lease Agreement)。

泰国法律规定,一份租约最长年限为30年,可续租两次,总年限为90年。每次续约须到土地局办理备案,并交纳相应税费。续签30年的租约时每次要交1万左右的人民币,付款方式先付5万块的定金,签合同,剩下的房款分10个月付每个月付10%。

长期租赁产权通常在价格、优惠、税收上相较永久产权都会有优势。

3、泰国公司持有永久产权(Thai Company Freehold)

在芭提雅以外的其他城市,大部分公寓除去49%永久产权配额部分,剩下的51%份额,也会对外国人出售,但不用长期租赁产权的方式,而是需要外国人注册泰国的公司,以公司的名义永久产权持有,也可以理解为泰国永久产权(Thai Freehold)。

别   墅

泰国的法律有规定,外国人不可以直接持有土地,但是外国人还是可以购买独栋别墅或联排别墅的。

以下为说明三种主要购买泰国别墅的产权结构和方式:

1、泰国公司持有

在泰国建立公司,并持有别墅,是在泰国养老的欧美人比较普遍使用的方法。

在购买二手转售或者独栋别墅时,也会使用这种方式。通过泰国公司,买方可以将别墅土地、别墅建筑作为公司资产由公司持有,也可以将别墅土地注册在公司名下,别墅建筑注册在个人名下永久产权持有。

泰国公司每年都需要进行税务登记,证实公司的存在。不管是购买初期的建立公司、过户注册,还是后期的公司维护、手续办理,我们都建议买方指派聘请专业的泰国律师进行操作。

2、长期租赁产权持有

与公寓的长期租赁产权性质一样,主要是买方以开发商与业主间签订90年长期租赁协议的方式购买独栋别墅或联排别墅。

这种方式一般会出现在大型酒店品牌旗下对外出售的别墅或者联排别墅,诸如悦榕庄、Dusit Thani等,因有品牌背书的担保,所以消费者对开发商也有更高的信任。

3、永久产权+长期租赁产权组合形式持有

这一种组合形式主要是指业主以个人的名义永久产权并持有别墅建筑部分;与开发商签订长期租赁协议,以长期租赁产权持有别墅土地部分。 

这种方式是现在大部分新建开发商的别墅项目中经常使用的方式。其优点是避免了建立泰国公司的麻烦。因为泰国法律规定外国人不能直接持有土地,但建筑还是可以直接持有的。所以这种方式以业主个人名义购买并持有,不牵扯泰国公司或泰国人。

还有一部分开发商,会根据所购别墅的占地大小,按一定的比例转移公司的股权至业主名下,更大程度保护业主的权益,我们也称之为"Protected leasehold" (受保护的长期租赁产权)

此外,如果是千万以上的豪宅或者私人岛屿,还会使用BVI离岸公司的方式去购买持有。

购买泰国公寓,作为共同业主,会拥有公寓房产证,同时还有泰国土地厅(Land Office)签发的所购公寓地契。

关于“公寓地契”

泰国有六种不同的土地地契,只有三种适用于外籍人士租赁或购买土地建造房屋,分别是Nor Sor 4 Jor(通常叫做Chanote)、Nor Sor 3 Gor和Nor Sor 3。地契是所有文件中最重要的!它基本上就是我们国内买房意义上的产权证。地契上标注的地不是整个开发项目的地,而是你购买单元的地。以后房屋要交易的话,必须要这张地契。地契分为正反两面,都是以泰文书写:

A.正面是房屋相关的一系列详细信息,包括:楼层、建筑面积、公寓户型、、名称、开发商信息、过户单元的信息、项目地址等。红色标志Logo表示的是永久产权。

B.背面为土地相关的出售抵押等信息,包括原产权持有人的信息和曾经持有者的信息。

1、 Chanote (Nor Sor 4 Jor)

这种类型的产权证书赋予持有人对土地的100%所有权,并保证了对土地的独占性。这种类型的地契是最安全且最可靠的。泰国地契Chanote标志是土地所有权在泰国的最高形式。Chanote意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中。

并且已由国土部门丈量和认定。快速现场检查的方法是寻找该地块周围的红色标记桩。这些红色标记桩应该有唯一的编号,这些红色标记桩表明该地块很可能有 Chanote标志。

2、 Nor Sor 3 Gor

这种类型的土地只要准备好完整的产权,就可以像拥有永久产权证(Chanote地契)的土地一样出售、转让或抵押。

为了将产权升级为Chanote地契,土地所有者可向土地厅提交申请书要求将其更改为完整产权(Chanote地契),如果没人反对,那么土地厅会同意这一申请。Nor sor 3 Gor会在法定的审核时间结束后自动升级成为Chanote。

由土地厅(Land Department)进行面积测量,Nor Sor 3 Gor 的绘图有采用航测,使用1:5000绘制的拥有界分的地图。它更为精确,因为每份绘图都有主要土地调查和相应的航拍照片作为支撑。因此该土地具有确切的界限,然而,与Chanote相比,它的精确度还是稍差。

3、 Nor Sor 3

Nor Sor 3是由区土地局向业主颁发的证明土地使用的文件,即持Nor Sor3文件的人具有使用这种地契作为合法文件的权利。这种类型的产权证和Nor Sor 3 Gor的区别在于,Nor Sor 3不由土地厅进行土地测量,因此这块土地没有确切的界限,没有和其他土地绘图连接的地图,Nor Sor 3随后可能会通过办理手续升级为Nor Sor 3 Gor,接着升级为永久产权(Chanote地契)。所有权的任何更改都需要30天的公开期后才能重新注册。

4、公寓产权证

公寓地契是拥有建筑的其中一部分或多个业主共同拥有一块儿土地,其他公共资产(如游泳池,健身房)和公共区域(如公寓大厅,楼梯)的所有权证明。这个文件标明了私人公寓的建筑面积,公用面积,公共财产以及产权比例。

泰国的法律规定,外国人可以用护照以个人的名义去购买公寓,永久产权,并受到法律保护,所以一栋公寓里,外国人在 49%的范围内,可以买永久产权的房产。如果外国人想在泰国买房子,购买产权公寓是最好的选择。

不论从什么角度看,泰国房产的永久产权对于投资来说是最稳妥的,不仅能永久持有房产并决定出售条件,还能伴随着泰国经济的飞速发展,坐享时代红利,当然投资泰国房产也需要考虑很多因素,如果你想省心又省力,最简单的,就是选择实力强大又可信赖的地产公司,让您无后顾之忧。

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