企业自建的公租房进项税额能否抵扣?

企业自建的公租房进项税额能否抵扣?

 

案例:

某市甲公司经当地政府有关部门批准,按国家有关规定,2018年度自筹资金在公司原有土地上自建80套公共租赁住房(以下简称公租房)。甲公司自建的公租房按政府规定的价格,仅向公司内部符合国家和政府规定条件的职工出租并收取租金。在公租房建设过程中发生的支出,其进项税额能否抵扣,财务部门向笔者咨询。

纳税人购进货物、修理修配劳务、服务、无形资产和不动产,其进项税额能否抵扣,税收采取正列举方式,《中国人民共和国增值税暂行条例》(国务院令〔2008〕538号)、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件规定,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产,其进项税额不得从销项税额中抵扣。那么单位自建的公租房向符合条件的内部职工出租,是否属于文件列举不得抵扣进项税额的项目,笔者分析如下。

是否属于简易计税方法计税项目?

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(二)项规定:一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。案例中甲公司2018年开始自建,该不动产属于2016年5月1日后取得,后期出租适用一般计税方法计税,因此不属于简易计税项目。

是否属于免征增值税项目?

财税〔2016〕36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条“下列项目免征增值税”规定:……(十六)2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。公共租赁住房,是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

可以看出,公共租赁住房享受免征增值税,条件是比较严格的,首先主体是公共租赁住房经营管理单位,而且对公共租赁住房的级别较高。企业为响应当地政府建造的公租房,其本身不是公共租赁住房经营管理单位,且公共租赁住房本身可能未能达到规定的级别,因此很难符合免征增值税条件。

其二,免征增值税属于税收优惠,甲公司即使符合文件规定的免税条件,但是甲公司有放弃享受该优惠的权利。根据财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十八条规定:纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的,可以放弃免税、减税,依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后,36个月内不得再申请免税、减税。

根据上述分析,案例中甲公司自建的公租房很难符合免税条件,甲公司也有放弃免税的权利。

是否属于集体福利?

甲公司自投资金建造公租房,出租价格必须按国家、当地政府规定指导价格收取租金,作为员工也就是承租方来说,如果申请公司外部的公租房,其租赁价格与公司内部公租房租赁价格无任何区别,从此角度分析,员工并没因此享受到价格“优惠”,即无“福利”可言。

而税收规定的“集体”福利,是指为满足职工的基本生活需要、减轻职工的家务劳动而举办的各种福利设施,如职工食堂、体育文化场所、浴室、托儿所、医务室等。应具备两个显着特点:一是价格免费或低廉收费,带有补贴性质;二是消费的形式是满足广大职工的共同需要,每个职工都有平等的使用权利,即人人有权使用,比如公司建设的用于职工锻炼的体育场所、设施,公司每个员工均有使用权。

根据上述分析,员工租赁的公租房,一是价格没有得到任何优惠,二甲公司必须按政府规定向符合条件的对象出租,不符合条件的员工没有租赁使用权利,因此不属于文件规定的集体福利项目。

是否属于个人消费?

消费,通俗讲就是消耗,比如人们每天吃饭、穿衣等物质方面的消费,还有精神方面的消费,比如购买图书、娱乐等。显然,公司将公租房租赁于员工,所有权仍属于公司,并不属于个人,因此不属于个人消费。

综上分析,笔者认为甲公司将自建的公租房按政府公租房管理办法等相关规定租赁于内部职工,即不属于简易计税项目、免税项目,也不属于集体福利和个人消费,因此购进的货物和服务,其进项税额可从销项税额中抵扣。

当然,甲公司自建的公租房向职工出租时,必须严格按照《公共租赁住房管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号)以及当地政府对公租房管理相关规定,向符合条件的对象出租,并与其签订《公共租赁住房租赁合同》,按当地政府规定的租赁价格收取租金,不得违反公租房用途等。

 

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